旅游地产缘何一下子热了？

据统计，“317”新政后的一个月，北京楼市已全面降温，实际市场成交跌幅超6成。4月1-16日北京商品住宅仅成交1106套，环比上月同期减少66%，同比去年同期下滑79%。二手房的成交量在317新政之后也是面临断崖式的下滑。

与一线城市楼市全面降温形成鲜明对比的是，在刚刚结束的北京春季房展会上，旅游地产项目展区人流如织，前来购房、选房、问价的购房者络绎不绝。有业内人士认为，旅游地产很多在三、四线城市，大城市限购频繁，观望情绪浓厚，购买力挤出效应明显，同时资金需要出处，现阶段正是利好。《广厦时代》调查发现，海南虽然限购，但购房人热情依然不减，云南、河北城市及山东沿海城市部分项目今年前三个月的销售额堪比去年全年的成交量。

旅游地产项目 北京客是购买主力

“现在看上我房子的人特别多，今天已经接了四通电话”。据高先生介绍，海南绿城蓝湾小镇是他在2014年入手的，当时均价2万多，由于海南房价的涨幅一直不大，很少到海南居住的高先生将房子托付给了绿城的管家，一直等待合适的买家便准备出手。“春节过后市场好转，价格也比较合适，所以想买我二手房的买家特别多，但我准备再多持有一段时间”，频频有买家打电话咨询，高先生显得很淡定。

《广厦时代》从东戴河老项目山海同湾售楼处了解到，由于秦皇岛限购，而山海同湾项目隶属于辽宁，不在限购范围之内，因此东戴河滨海新区的项目都非常火爆。“两会之后东戴河区域就开始升温，河北限购之后很多代理商都来东戴河了，去年项目成交均价6080元/平方米，现在成交均价7500元/平方米。”山海同湾售楼处工作人员坦言：“现在期房还有，现房已经不多了。我们9000户业主，90%都来自于北京。”

大连金石滩鲁能胜地项目销售人员告诉《广厦时代》：“现在在推的一期洋房，只有一层带花园和五层带露台的户型还有二十几套，20%的房子都被北京人买走了。”

据山东翔海房产北京区域负责人邓先生介绍，他们在推的位于山东龙口的金域蓝湾项目今年前三个月的销售额同比增长60%，2月19日到4月12日销售1.77个亿，3月最高的销量纪录是2个小时内成交70多套。邓先生告诉《广厦时代》：“今年明显比去年成交的要好，一般来看房的，只要户型价格谈得拢都能成交，说要回去再考虑的情况比较少了。”

据了解，金域蓝湾距北京5个半小时的车程，北京业主比例高达60%，成交均价8400元/平方米。

此次春展，海南项目有海口市、三亚市等多个组团，省内名盘几乎悉数亮相。

过往成绩单是海南军团瞄准北京市场的动力所在。2016年春、秋两季房展的认筹榜单上，海南都稳居第一。其中，作为2016北京秋季房展认筹冠军楼盘三亚项目时分·亚龙湾，由于其不同于传统住宅建筑的蝶式设计，一线品牌打造的家居家装备受关注，工程建设品质严格，成为三亚楼市的地标性项目，自面世起便成为热销项目，在去年北京秋季房展获得认筹桂冠。

时分·亚龙湾开发商中科俊泰执行董事孙赫笛在接受记者采访时表示，时分·亚龙湾同时拥有了北大附中、人大附中、301医院这些全国最顶级的教育及医疗资源，这让身处海棠湾、亚龙湾门户位置的该项目受到更多旅居人群的关注。

春季房展会意向成交量达千套 旅游地产占60%

“今年年初开始，外地户籍购房人的比例明显提高，其中以北上广深为主，销售也明显加快许多。”来自昆明的恒大云报华府项目相关负责人介绍，该项目目前均价已达到1.4万元/平方米。

据了解，在刚刚结束的北京春季房展会上，海南购房节、云南购房节占据旅游地产项目的半壁江山，合计参展项目达60余个，海南意向成交量占本届展会总意向成交量的43%。云南地产参展项目略低于海南，意向成交量占据总意向成交量的21%，其中，仅大理便有11家房地产企业，13个项目参展。据云南组团有关负责人介绍，2017年前三个月的成交量已经接近去年全年。

山东威海、蓬莱、广东珠海等地休闲度假地产项目意向成交量占到总意向成交量的17%。据房展组委会不完全统计，本届房展会4天总意向成交量达千套，旅游地产占到60%。

云南省房地产业协会会长韩忠庆表示：“今年以来，云南对外销售房地产发展相当迅速，从去年上半年对外销售20%，截止到今年第一季度，突飞猛进到40%，特别是版纳和大理，外地购房已经达到八成以上，越来越多的人在休闲旅游度假养老项目上，首选就是云南。”

4月14日凌晨，海南发布了全省范围内的限购令，对非本地户籍居民限购1套住宅。有海南项目的销售人员向《广厦时代》透露：“政策不会有什么影响，因为外地人在海南往往也就买一套房，最关键的是，海南目前的存量房消化很快，又没有新的土地供应，所以即便限购，房价下跌的可能性也基本没有，只不过贷款比例会进行相应的提升。”

北京房展组委会主任吴丹毛认为：“中国步入了老龄社会，现在有1.6亿老龄人口，而且每年有八百万老龄人的增量，所以长周期的时间内，老龄购房是一个很大的发展、改革、市场容纳的问题。在海南居住，可以躲避雾霾等不良天气，一年完全可以有一个季度居住下来，同时房子还有增值功能，提高老年人生活质量。尤其老年人常见的喘息性支气管炎，冬天复发很高，还有心脑血管疾病，都需要找云南、海南这样的地方居住，解决这个问题。”

大理州房地产协会执行主席许时元在接受《广厦时代》采访时表示：体验每天不用看雾霾数据随时出门的美妙感受，去有机农场买刚摘下的蔬菜。每日晚饭后，在苍山脚下的林间，在深蓝色的星空下散步。移居大理成为文人墨客的一种时尚。“到了洱海的边上，再安静的心也会狂野起来，再狂野的心也会安静起来，从来没有一个地方有这个东西。”

旅游地产未来发展模式是怎样的？

随着我国经济快速发展、城乡居民收入不断提高和闲暇时间大量增加，旅游消费进入一个快速发展的新阶段，众多的开发商意识到，通过旅游项目的开发和运营，能使相关的房地产项目快速增值。据了解，旅游房地产是中国首创的词汇，欧美国家通常称之为分时度假。

有业内人士认为，未来的10年到15年，国内的旅游房地产的需求是一个持续走强的态势。“这是趋势，中产家庭的旅游需求才刚刚开始。”中原地产首席分析师张大伟向《广厦时代》表示。

但是长期以来，旅游地产似乎徒有其表，“以旅游为名行地产之实”现象屡见不鲜，即使是真正意义上的旅游地产也有很多项目因为主题不突出而陷入同质化竞争困境难以突围。

《广厦时代》调查发现，旅游地产可供参考的主要发展模式主要有三种：

首先，项目定位主题化、差异化。

长期以来，我国旅游地产多依托自然资源开发景观住宅地产，缺少对主题旅游的定位，主题度假形式主要目的是强化度假区的特色，增强度假项目的竞争优势。

其次，旅游地产养生化。

在经济持续发展、居民收入水平不断提高的带动下，养生、养老叠加形成的消费需求日益成为一个潜力巨大的广阔市场，吸引大批投资者纷纷抢滩养生、养老地产，但大多都没能走出做房地产的思维局限，养老、养生地产至今仍缺乏成熟的商业模式。

第三，和文化深度融合。

目前越来越多的人外出旅游已不再满足于单纯的观光和游览，而是转变为探寻之旅、发现之旅以及感受当地独特历史文化、风土人情的体验之旅。“文化地产”是文化产业与地产、运营相结合为一体的综合服务平台，通过运营使文化产业链价值最大化，同时使文化地产价值实现增值是整个文化地产开发与运作的核心。

文/王艳芸

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