利润低风险高开发商借主题公园之名开发房产

362670918 2017-11-16 13:59 571人围观

记者近日调研了解到，主题公园近年来虽取得长足发展，但暴露出的利润低、风险高，变相开发房地产等一系列新问题不容小觑。随着房地产调控政策的不断收紧，万达、恒大、保利、世茂、佳兆业等多家房企进军文化旅游业，主题公园进入了“多国混战”时代。不过，记者发现，不少开发商在建设主题公园的同时，以主题公园之名行地产之实，比如依靠开发高端度假别墅和豪宅及高端公寓等获利。

利润低风险高变相开发房产

虽然主题公园市场空间巨大，但中国的主题公园运营尚未形成成熟的盈利模式。仅仅依靠门票收入并不足以支撑主题公园的运营，一些经营者们采取了用地产开发反哺主题公园运营的模式。

投资规模大，经营风险高。多位业内人士介绍，主题公园项目初始投资大，风险高，经营成本很高。国际上单个大型主题公园项目的投资一般不低于20亿美元，国内大型公园也需20亿元，雇佣员工一般需1000人左右，游客流必须保持在这个阈值以上，公园的收入才能维持企业运转。目前，行业实际经营呈现“7－2－1”格局，即70%亏损，20%勉强盈亏持平，仅有10%盈利。

由中国旅游协会会长单位华侨城等单位最新撰写的我国《主题公园发展报告》（“以下简称《报告》”）显示，虽然主题公园间接带动了上千亿元的投资和消费，但全国行业企业收入加总也不超500亿元，不少散布于全国的微小型主题公园无论是规模、质量、管理水平都相对不高，可持续发展能力受限。

前瞻产业研究院发布的《中国主题公园行业发展模式与投资战略规划分析报告》显示，约有1500亿元资金套牢在主题公园投资之中。常州恐龙园股份有限公司董事会主席兼首席执行官沈波说，对比于国外的主题公园，高占比的门票收入，显示了中国主题公园在二次消费和衍生产品开发上仍然比较薄弱。

房地产商纷纷涌入，项目文化底蕴欠缺。据了解，最初涉足主题公园产业的时候，运营商只有华侨城、长隆、华强方特、恐龙园等少数几家；近年来，随着房地产调控政策的不断收紧，万达、恒大、保利、世茂、佳兆业等多家房企进军，主题公园进入了“多国混战”时代。常州嬉戏谷有限公司总经理丁俊伟说，大多数开发商以建设主题公园为借口，以旅游之名行地产之实，比如开发高端度假别墅和豪宅及高端公寓等获利。

业内人士解释称，这属于地产反哺模式，其内在逻辑是，由文化旅游业务带动配套地产溢价，再利用配套地产开发资金回流反哺文化旅游业务。其中，与主题公园相配套的房地产开发是盈利的关键。

针对一些地产商以主题公园的名义大张旗鼓地开发地产，江苏一旅游度假区管委会负责人认为，主题公园的发展要依靠文化成长，一些企业借势炒作并进行地产开发，扬言短时间超越迪士尼，这本身就是不尊重行业发展规律。

沈波认为，即便有地产的反哺，一些主题公园运营从总体上仍然谈不上成功，不少只有硬件建设，缺少文化内涵，服务生硬，难以给游客良好的主题性游玩体验，难以形成良好的口碑。

重硬件轻内容供需矛盾突出

多位主题公园经营人士称，诸多城市对主题公园建设报以较大热情，通过各种优惠措施吸引主体公园落户。但是，在大量投资者争相进入、加速开发建设的同时，重硬件轻内容、产品和服务难以标准化规�痘任侍獬晌圃贾魈夤�健康发展的瓶颈。

地方政府热衷投资。《报告》称，由于主题公园具有较强的社会影响力和经济外部性，一线、省会甚至四五线城市，都把新兴产业主题公园运营商当作重点招商对象，除了传统的税费减免、规划调整、基础设施、交通配套外，甚至通过直接提供资金资助、优惠配套住宅指标用地等举措来吸引主题公园落户。

重硬件而轻内容，供需结构性矛盾突出。华侨城集团旅游事业部总经理、全国旅游休闲标准化技术委员会委员王刚说，从需求端来看，由于收入水平不断提高，出境游使得居民更容易体验和感知国际一流水准的主题公园品牌，加之迪士尼和环球影城等在国内陆续落成及消费加速升级，分流了居民的可出游时间。从供给端来看，重硬件而轻内容，是中国主题公园盈利结构不合理问题的核心。国内主题公园企业积累不足，行业小、散、乱、差现象还广泛存在。一些开发商和运营企业在项目更新、设备维修及升级换代、影视创意开发以及文化衍生品开发等方面存较大的困难，无法形成积极互动的文化产业发展链条。有公园运营人士对记者表示，建设主体公园最大挑战并非项目建筑，而是来自打造国际化文化IP的过程。

缺乏行业标准，部门指导不足。有受访人士表示，一些房地产企业以主题公园为幌子，套取地方政府其他利益安排，导致这些年主题公园行业受到非议，部分监管部门从土地、资金上设限，误伤了很多以主题公园为核心主业的旅游企业。很多主题公园在管理方面既不参照行业标准，自己也没有严格的管理体系，对产品和服务的标准化、规范化较为轻视。

加强有效供给完善技术标准

业内人士建议，为了促进主题公园长远健康发展，应该从行业基本规律出发，对主题公园产业进行统筹规划，提高行业整体运营水平，打造具有更强吸引力的文化IP，积极发掘更多衍生价值。

首先，助力高频率更新，追求重游率，降低其综合运营成本。中信建投证券指出，游客选择主题公园，本身是出于对文化层次的精神追求。强IP能体现出更强的文化吸引力，产生更多的衍生价值。《报告》称，国外经营较好的主题乐园重游率为60%-80%。有研究者提出“126理论”，即用10%经营收入对20%产品进行升级改造，追求60%游客重游率。常州中华恐龙园一位办了年卡的张先生说，恐龙园吸引他们一家的最重要因素是，无论老人小孩，都能找到乐趣，且不少小模块项目在不断更新。

泰州供电公司营销部负责人说，泰州华侨城文化旅游用电和一般工商业企业差异较大，常需量身定制服务方案。长隆集团市场总经理熊晓杰说，发展文化产业宜降低成本，尤其在税、水及电方面，宜有所区别，精准培育。

再次，“重文轻房、先文后房”，防止房地产寡头的劣币驱逐文化旅游精英的良币。记者采访了解到，自2013年常州恐龙园股份就明确提出了要从纯粹的主题公园运营商，转型成为文化旅游“投资、运营和整体方案解决供应商”。截至目前，恐龙园已向国内多个省市的多个文化旅游项目输出管理、智力、团队、经验和品牌模式。沈波说，发展休闲经济需要一批品质较高的文化和旅游产品作支撑，宜重视文旅，适度配套，以孕育优秀精英团队和人才。

第三，站在全局高度，立足长远，从行业基本规律出发，对主题公园产业进行统筹规划。沈波说，恐龙园曾起草并发布实施的国内首个主题公园国家标准《主题公园服务规范》，带动了国内主题公园的标准化、规范化和国际化。王刚说，主题公园横跨科技、文化、影视、创意等多个领域，建议建立主题乐园“政产学研金”交流平台，提高行业整体运营水平。