深圳普通住宅新标准：楼市影响几何 有人喜有人愁

　　继温州成功突破“限购令”后，各地方政府放松调控的暗潮早已涌动。
　　8月27日，深圳市规划国土委出台新规，从9月1日起，深圳将普通住房价格标准从按单价划定调整为按总价划定。价格标准变更之后，购房者所缴纳的交易税费最高可减半。而深圳也成为今年以来对房地产交易税费做出变相调整的首个一线城市。
　　“前后对比，购房者承担的税费肯定是减少了。”按照深圳市规划国土委有关负责人的解释，政策调整主要是为了鼓励刚性自住购房需求，“并非是调控松绑。”
　　但是业内人士分析，不论政府是否有意放松调控，大幅减税有利于减轻刚需购房负担，确实起到了放松调控的效果。
　　此外，据记者了解，深圳原有的地方性调控政策早已在暗中松绑，自去年下半年以来，“限外令”操作已由紧变松，信贷政策与年初相比也有所放松，目前深圳已有几家小银行对二套房贷变相按首套房政策放贷。
　　减税过半
　　按照这次公布的新标准，价格标准从区域划分上更为细致，在此前按6区划分的基础上，将4个新区龙华、光明、坪山、大鹏单独列出，总共分10个区域划定价格标准。其中，最高的福田和南山区均为390万元，最低的坪山和大鹏新区，均为160万元，而在此标准之上的才算豪宅。
　　享受普宅的税收优惠，除符合上述价格标准外，还需同时满足另外两个条件：一是面积在144平方米以下或者套内建筑面积120平方米以下;二是小区建筑容积率1.0以上。
　　公开信息显示，深圳此前一次调整普通住宅价格标准的时间为2011年5月1日，按照每平方米的单价划定，如标准最高的福田区为23200元/平方米以下，最低的龙岗区为13570元/平方米以下。
　　标准更改后购房者最高可降低一半税费。
　　以在福田区购买一套100平方米的三居为例，若价格为3.5万元/平方米，总价为350万元，按新的普宅标准征收1.5%契税，为5.25万元;若按旧标准，该房高于23200元/平方米标准，需按非普通住房3%税率缴纳契税，两相对比，调整后，同一套住宅的契税税率降低一半。
　　对于刚需购房者而言，调整价格标准无疑是利好消息。但深圳市规划国土委有关负责人对记者表示，这与放松调控无关，“去年没有调整，是因为房价降了，而今年房价上涨较多，很多购房者反映购买普宅也被算作豪宅，基于此，对普宅价格标准做相应提高。”

　　随房价上涨提高普通住宅的标准，原本是各城市的正常之举。目前，北京、广州仍在以单价衡量普通住房价格标准，上海在2008年从单价转为总价后，价格在2012年1月上调过一次，4年间总的上调幅度为63%。
　　此次，深圳参照了上海方式，调整幅度却远超上海，而实际上，与上海核心区域的同类住房价格相比，深圳的普宅价格更低。
　　美联物业总经理江少杰分析称，深圳不愿将这一新规被解读为“调控松绑”，是担心给市场带来涨价预期，但新标准一次性放宽了1倍，调整幅度很大，确实能达到放松效果。

　　暗度陈仓
　　事实上，除大幅调整普宅价格标准外，据记者了解，深圳对原有一些调控政策早已暗中松绑，只是尚未引起外界关注。
　　“从去年下半年以来，‘限外令’在执行时就放松了，以前审核资料很严格，比如要求提供结婚证明或单身证明，现在都不需要。”深圳一家大型地产中介负责人说，这是深圳特有的地方性政策，因此执行时也可根据市场随时调整。
　　深圳临港区域境外人士购房现象普遍，从2010年5月11日起，深圳重启了“限外令”，对境外机构及个人购房，严格按有关政策执行，港澳台居民限购一套住房。
　　此外，据记者了解，在“限贷”方面，深圳已有小银行放松二套房贷。按规定，二套首付需六成，但银行可以变相做到与首套房一致，即首付三成。
　　“正常贷款四成，另外三成再以其它方式放贷，不过最长期限贷不了30年，一般最多10年。”一位按这一方式操作过的人士向记者透露，目前深圳已有几家地方性小银行在暗中操作，大银行尚未参与。
　　中原地产华南区总经理李耀智认为，“‘限购、限贷、限价’这三类对市场构成巨大影响的政策，短期内不可能取消，但自今年3月‘国五条’后，中央对于调控的态度有所转变，这让地方政府也有了小幅放松调控的空间。”
　　相比其它一线城市动辄有近千亿的土地出让金，深圳只能望尘莫及。截至目前，今年深圳除前海公开出让3幅地录得232亿元外，通过招拍挂出让的大地块仍然只有1幅，而前海土地收入将用于前海发展，并不纳入深圳全市收入。
　　“深圳没地卖，每年一两百亿元的出让金，还填不上整备土地的花费。”江少杰说，深圳房地产收入主要来自交易税费，如果交易环节限制太严格，会影响到政府收入，从这点看来，深圳也有放松交易市场的强烈需求。
　　事实上，各个地方政府暗度陈仓式的放松手法，早已潮流涌动。但与以往地方政府松绑调控后就迅速夭折不同，温州突破限购令已过去近20天，却并未被叫停。而据媒体报道，已有大连、佛山等多个城市开始暗中放松限购。
　　8月28日，安徽芜湖再一次发布楼市新政，在芜湖市区就业满3年的本科及以上学历高校毕业生或专业技术职务人才，买房可免契税并获两万补贴，高学历人才还给予住房保障或补贴。
　　李耀智认为，中央口径并未明确放松调控政策，各地只能试探性地悄悄松绑，只做不说。不可否认，房地产对地方经济增长和财政收入都至关重要，而在中央“稳增长”的基调下，也让地方政府对调控有了更大的回旋余地。（来源：深窗综合）