深圳新楼盘并未“见风涨”半数新盘低于片区均价

    新房均价“破2”源于高价豪宅，约半数新盘定价未高于片区均价

    8月第一周，深圳新房均价突破2.2万元/平方米，创今年最高值。业内人士称，近期房价上涨为结构性因素。记者近日采访时发现，7月以来的约半数新盘开盘价在片区均价以内。多数新盘开价会结合开发商自身因素并参考片区均价，并未“见风涨”。

    结构性因素使房价“破2”

    8月第一周，深圳一手房市场共成交916套，环比上升16.5%；成交均价为22971元/平方米，环比上涨26.1%；成交量出现明显上升，另外，由于原特区内高价单位成交量较大，导致成交价格出现大幅上涨。

    从价格上看，8月第一周，全市各区的价格都上涨，其中，由于华侨城纯水岸14、15期以均价5万元/平方米入市的影响，南山区成交价格为47643元/平方米，上涨了57.53%，为全市最高；龙岗的价格上涨了8.46%；其他各区的价格涨幅都在0至5%之间，基本上维持前期的平稳态势。

    “除了南山，其他区域新房价格涨幅都较小。由于高价豪宅成交价格计入新房系统，致使上周房价突发性上涨，这属于结构性因素，” 深圳中原地产副总经理贺晓丽说，“这使得近期深圳房价的波动性增强。”

    美联物业全国研究中心总监徐枫认为，是结构性因素使深圳房价“破2”。因为个别高价项目入市而拉高整体均价的现象，在之前的深圳楼市也出现过，但持续性不强，不具有示范效应，目前新盘也没有出现涨价冲动。

    部分新盘定价趋于保守

    8月4日，香蜜湖北一项目开盘，售价3.1万元/平方米起，均价达到3.7万元/平方米。据消息灵通人士透露，购买了该楼盘信托产品的客户，还可以选择享受82折的优惠。

    同时，近日观澜片区一联排别墅开始现场算价，起价21800元/平方米，最高价3.7万元/平方米，总价488万元/套起。

    此消息一出，令外界颇为意外。因为同属区域内的项目在售别墅价格均在4至5万元/平方米，因此，之前市场普遍预期该项目联排别墅价格至少会在3至4万元/平方米。

    “上述两个项目定价均趋于保守。”对此，贺晓丽说，部分新盘定价也许会结合自身因素，如资金状况、信托到期、业绩压力等，这样就不排除有些单位的价格明显低于市场预期。

    有分析人士认为，由于限价令仍然存在，个别高端项目定价保守在一定程度上是政策所致，是“被降价”了。

    约半数新盘低于片区均价

    据中原地产对7月份以来市场新盘开盘均价的统计，近20个新盘中，约一半新盘开盘价低于片区均价。如振业城上观开盘价为1.28万元/平方米，横岗片区均价约为1.4万元/平方米；纯水岸14、15期开盘均价5万元/平方米，华侨城片区均价高于6万元/平方米；

    富通城十锦开盘价为1.8万元/平方米，中粮锦云90平方米以下户型开盘价为1.7至1.8万元/平方米，西乡片区均价约1.87万元/平方米；东城国际2期开盘价为0.95万元/平方米，坪山新区均价约为1万元/平方米，等等。

    但也不乏新盘价格往上冲的。位于地铁1号线宝体站附近的西城雅筑于3日晚开盘，户型涵盖40至100平方米的一房至四房，均价2.6万元/平方米。附近的一家中介表示，周边放盘的二手房源仍然较多，最低单价在2.1至2.2万元/平方米左右。

    贺晓丽表示，总体而言，近期深圳新盘定价较为理性，参考了所在片区同质素二手盘的价格，但也有少数新盘定价调高了市场预期。此外，二手房业主反价现象较多，反过来也影响了新房定价。

    徐枫称，与5、6月份相比，新盘入市价格取消了大幅优惠和折扣，整体定价水平尚属合理范畴，还没有“见风涨”。（深圳商报记者 陆剑伟）

    延伸阅读

    深圳一手写字楼成交面积劲升178.5%

    工业厂房成市场新热点

    据市规土委最新数据显示，7月全市一手写字楼共计成交面积4.4万平方米（不含现楼），环比大幅上升178.5%，成交套数共计227套，环比上升66.9%；而成交均价受成交结构影响小幅上涨至33830元/平方米，环比上涨2.4%。

    工业厂房成为成交量大涨近两倍的主要贡献力量。据中原地产统计，深业泰然大厦6、7月售出总面积达3.5万平方米，推高了整个深圳7月的一手办公楼成交总量。

    同期进入销售的还有龙岗天安数码创业园三期，共计推出面积约3.75万平方米，共93套工业厂房，均价约1.5万元/平方米。

    从成交区域来看，7月受新增供应影响，宝安区与福田区成交均大幅增长，涨幅分别达858%和251.8%；此外，南山区由于田厦国际中心成交良好，7月也有较大幅度上涨，环比增长97.9%；龙岗区港信达横岗大厦仅剩余尾盘，因此，涨幅仅有7.3%；而罗湖区由于港丰大厦存量已余不多，因此成交环比下滑79.4%。

    据了解，深圳一手写字楼除了个别项目为新盘外，大多数为尾盘发售。深业泰然大厦“金谷6号”是车公庙时隔两年之后推出的新盘，三湘海尚写字楼部分也是后海湾的第一个写字楼项目，罗湖瑞思国际，福田卓越世纪中心，南山田厦国际中心、振业国际商务中心等项目则处于尾盘销售期。（记者 陆剑伟）

    龙头开发商加码精装房 有望刷新深圳精装修标准

    三季度上市的新盘中，不少楼盘选择了精装修标准交楼。记者近日从市场了解到，万科、招商、金地等龙头开发商将加大精装修住房的份额，招商伍兹公寓、金地名峰等将于近期带精装修发售，其中，伍兹公寓的精装修在选材、工艺和人性化细节等方面或将刷新深圳精装修标准。

    近日，有业内人士在微博上爆料：“伍兹公寓将刷新深圳精装修标准。我在样板房足足呆了1个半小时，多在研究40多处人性化细节如何实现的。”

    据悉，伍兹公寓由3栋28层高建筑组成，共159套，主推175平方米精装大户，精装标准颇高，家电品牌均来自欧美的顶级品牌，皇室名流最爱米勒、科勒、海格、伊莱克斯、劳芬等知名家装厨卫品牌悉数登场。

    该楼盘计划近期入市，样板房也即将开放。同样选择了精装修发售的金地名峰即将在8月中下旬开盘，作为深圳首例精装纯复式住区，金地名峰也引发了业界广泛关注。

    龙头开发商在今年推进精装修可谓下足了力气。从目前金地40%的精装比例来看，有业内人士分析，金地很有可能全面进军精装修领域，深圳的金地名峰和东莞的金地湖山大境是其精装计划的深入尝试。

    继招商果岭之后，招商在伍兹公寓精装投入可谓前所未有。招商地产方面表示，今后在商业地产的投资比重会加大，在住宅方面将大力推广精装房。

    万科表示，2012年，万科装修房交付规模将超过8万套。这是行业迄今为止，前所未见的装修房交付规模。经历了多次精装修风波的深圳万科，更将2012年定义为精装修的过渡年。

    开发商“卖力气”的同时，政府有关部门也在大力推进精装修房。近几年来，深圳各部门逐步认识到住宅二次装修所带来的种种弊端，正在引导开发企业开发和建设一次性装修住宅，目前，在深圳保障性住房建设中，深圳市已在2012年出台《深圳市保障性住房建设标准（试行）》提出深圳保障性住房一次性装修到位。

    据悉，住宅精装修质量国家标准目前已编制完成，不久即将出台，深圳将继续及时跟进，协调各部门完善装修房实施过程中的监督工作，有效控制装修房的质量，推动装修房验收标准的出台。（记者 陆剑伟）

    深圳二手豪宅成交加速 罗湖盐田环比均价涨三成

    昨日，记者走访了香蜜湖、红树湾等片区的多家中介地铺，发现这些片区的二手豪宅成交较前期明显活跃，部分地铺成交量同6月份相比，增长了两三成。深圳二手豪宅市场回暖势头加剧。据深圳中原地产最新公布的监测数据显示，7月，深圳二手豪宅成交增加非常明显，市场企稳回升的势头促使豪宅客加快入市的步伐，成交陡增的同时，也拉高了均价。

    深圳中原地产三级市场数据显示，受豪宅别墅放量成交影响，包括龙华新区在内的全市各区均价都有不同幅度的回升，其中以罗湖、盐田分别受到前期成交很少的银湖豪宅和大梅沙的个别高端别墅成交拉动，价格涨幅最为明显，环比均价涨幅超三成，福田、龙华、宝安7月的价格涨幅也都在一成以上，南山区相对6月来说表现相对平稳，豪宅未出现大批放量成交的现象，价格只有小幅向上。

    成交总价分布方面，7月总价在60~80万与500万以上的物业成交有所增加，增幅分别为2.45%和1.85%，除大户豪宅有明显增幅之外，低总价的小户型7月也较为畅销。而总价在80~150万之间的物业则与此相反，受业主反价的影响，不少刚性需求客户再度犹豫。

    深圳中原地产住宅部执行董事刘锦萍表示，从成交特点来看，7月二手住宅成交主要以改善型为主，刚需型为辅，豪宅成交多。自6月豪宅成交初见起色后，7月更加风生水起，总价区间在400万至1000万买卖单明显增多，较之前两月增加了数十单。更有顶级豪宅实现成交，如红树湾西岸花园、香蜜湖第一生态苑、东部华侨城天麓等豪宅在近期都有数单成交。（记者 陆剑伟）（深圳之窗）