一年零成交国内首推养老“倒按揭”或水土不服

10月12日，记者在金奥护老中心看到，虽然这里目前只有19位老人入住，但其中的一些老人正聚在二楼的平台上打麻将，其乐融融。 陈美寿 摄

年轻时贷款买房，退休后把房子抵押给银行贷款养老，仍然居住在自己的房子里，死后才把房子交给银行。“以房养老”，这就是国外实行了几十年的通俗表述。

然而在中国，“以房养老”只是愿景。深圳商报记者近日调查发现，中信银行自去年10月在全国率先推出“以房养老”的倒按揭贷款业务以来，在深圳至今没有成交一单。

“以房养老”深圳为何推行难？难在何处？深圳的社会养老面临怎样的现实困境？记者进行了相关调查。

民政部门：尚在探索不便评价

今年4月，我市发布的《深圳市老龄事业发展“十二五”规划》中提出，将探索“以房养老”模式，以化解日益逼近的老龄化社会压力。《规划》指出，将鼓励商业保险企业、商业银行开展“以房养老”业务，60周岁以上的老人可抵押自有房产至金融机构，在继续居住原有房屋的同时，每月从按揭金融机构领取一定数额资金作为生活费或购买养老社会服务。

如今，半年过去了，“以房养老”在深圳推行的情况如何？深圳是否出台了“以房养老”的相关政策或措施？深圳的社会养老现状如何？为此记者去函深圳市民政局，希望就此事进行采访。

令记者感到意外的是，深圳市民政局相关部门明确表示，不愿就“以房养老”问题进行任何回复，原因是“以房养老”尚在鼓励探索阶段，不便对新政策作过多评价。

市民政局表示，虽然深圳是座年轻的城市，但人口老化的现象已经显现，老年人口数量呈不断增加的趋势。统计数据显示，截至2011年底，深圳的户籍人口为278.9万，常住人口1046.3万，其中60周岁以上户籍老人有16.2万，常住老人约有70万，占比分别为5.8％和6.69％。

“深圳市虽然没有进入老龄社会，但近年来老年人口增长几近井喷式发展。照此趋势估算，到2015年我市常住老年人口将达到100万人。老年人的生活照料已经成为一个迫切需要解决的现实。”

市民政局表示，根据老年人口数量及养老需求实际，我市已初步建立起了以家庭为基础、以社区为依托、以机构为支撑的社会养老服务体系。在机构养老这一块，我市现有养老机构30家，其中公办的福利中心6间，各街道办事处一级的敬老院18间，民办养老机构6间，实有养老床位4894张。

“按照千名户籍老人拥有40张床位的标准，仅就16.2万户籍常住老人，我市现在就需新增1500多张老人床位。除此，我市还有大量的‘深圳人父母’，其需求也是不容忽视的。因此，与社会需求相比，与其他先进城市相比，我市养老机构的建设是滞后的。”

中信银行：政策不明难以开展

去年10月，中信银行发行了一张专门针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，推出了“以房养老”的倒按揭贷款业务，成为国内第一家试点“养老按揭”的银行。

但是，这项“以房养老”倒按揭贷款业务的门槛不低。

中信银行规定：凡年满55周岁的中老年人以房产作为抵押，就可向银行申请养老贷款，累计贷款额最高不超过所抵押住房评估值的60%，且每月支付的养老金不超过2万元。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。

银行还要求，申请贷款人名下至少要有两套住房，贷款的最长期限为10年，而且必须用于养老。

中信银行的“以房养老”倒按揭贷款业务，在深圳开展得如何呢？

中信银行深圳市分行相关负责人的回答同样让记者感到意外。他向深圳商报记者表示，一年来，中信银行的这项业务在深圳的成交量为零，在全国估计也就一两单成交个案。

不仅如此，这位负责人并不愿意将这项房屋抵押倒按揭贷款业务理解为 “以房养老”。“这实际上是一项专门针对老年人的房产抵押贷款业务，与普通的房产抵押贷款业务没什么区别。”

他表示，这主要是与国外实行的“以房养老”存在很大的区别。“除了养老和住房观念的区别，更大的差异在于国内房产的70年产权限制。虽然《物权法》规定房屋产权70年期满后自动延续，但银行对此仍然心存戒备。而国外发达国家的房屋连带土地大都实行私有化，随着时间的延续，房子可能贬值，土地大多不会贬值。”他认为，这是目前国内制约“以房养老”发展的最大障碍。

此外，由于缺乏系统和细化的配套政策，也是银行、保险公司等金融机构开展“以房养老”动力不足的原因。上述银行负责人坦言，“由于政策不明朗，对于银行来说，就没办法开展这项业务。”

他举例说，假如一位老人的抵押养老贷款到期无法还贷，而老人还活得好好的，银行真的把老人的房屋收回，那么老人就可能要面临无处安居的境地。这无论是从社会责任还是道德的角度来看，在中国的国情下，银行都会处于被谴责的地步，“这样，银行到后来可能就是‘里外不是人’。”银行显然不愿意面临这样的尴尬。

他认为，这种倒按揭养老贷款业务没什么优势，对老人也没有多大吸引力。作为银行来说，开展这种倒按揭养老贷款业务也觉得没什么意思，所以在深圳和全国都没怎么去推行。

专家：好办法还需有政策推动

老人们对这种“以房养老”倒按揭贷款业务怎么看呢？

这个国庆节期间，家住彩田村的蒋先生正为79岁的老母亲进入深圳市社会福利中心老人颐养院而奔波。在听完记者描述的中信银行“以房养老”倒按揭贷款业务要求之后，他直截了当地表示“不会考虑”。

蒋先生认为，深圳作为一座年轻的移民城市，目前很大一部分需要进入养老院的老人都是跟随子女来深居住的。“他们几乎都没有深圳房产，即便子女有房产，但子女是否愿意拿房产去抵押贷款仍是未知数。”在他看来，绝大多数子女不愿意这样做。

蒋先生还表示，银行目前推行的这种“以房养老”，要求贷款人必须要有两套房、贷款期限最长为10年等条件过于苛刻。“这肯定会导致一些有养老贷款需求的人贷不了，而符合条件的老人不会去贷款养老。”

对此，专家又是怎么看呢？

深圳市社会福利中心主任唐荣生上周向记者表示，在老龄化社会快速袭来、我国社会养老机构严重不足的前提下，各种行之有效的养老方式都可以尝试。就“以房养老”来说，目前推行起来的最大障碍在于配套的政策措施没有跟上，导致执行不下去。

广东省社会科学院研究员、原省社科院社会学与人口学研究所所长郑梓桢教授认为，“以房养老”不失为一种可以实行的好办法，但目前推行起来搁浅的主要原因，就是缺乏相关的扶持政策，而关键在于房屋的70年产权问题。“只要房屋的产权限制不解决，银行是不会贸然介入的。”

在郑梓桢看来，“以房养老”受限于房屋产权的问题并不是无解的。他认为，政府应该研究出台针对“以房养老”的变通政策。“比如一位60岁的老人，其实行倒按揭养老的房屋产权，能否在验明正身之后，延长其房屋产权至少覆盖到他85岁，才能让参与这项业务的银行有兴趣。”

郑梓桢表示，目前我们要大力推行“以房养老”，政府必须在政策上扫清障碍，而老年人、年轻人则要在观念上扫清障碍。

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁却并不这么乐观。他上周向记者表示，目前在国内推行“以房养老”，完全缺乏支撑性政策和制度保障。而且，由于涉及到房屋产权的变更，与中国人传统的拥有住房的观念相悖，因此全面推行“以房养老”缺乏动能。他甚至认为，目前在中国还不适合全面推行“以房养老”。

相关链接

“以房养老”10年探索路

记者了解到，“以房养老”在中国已走过了10余年的探索路程。

早在上世纪末，一些研究者便提出过借鉴国外发达国家的做法，在中国推行“以房养老”。 2003年3月25日，时任中房集团总裁的孟晓苏呈递给温家宝总理的关于《建立“反向抵押贷款”的寿险服务》的建议稿得到批示。孟晓苏也被认为是国内“以房养老”模式的首创者和推动者。

按照孟晓苏的设计，“以房养老”是一项寿险业务。但中国人民银行认为，这实际上是一个贷款业务。而我国是禁止保险公司从事贷款业务的，导致保险业对“以房养老”无法涉足。

在十余年的探索历程中，国内也曾出现过多种“以房养老”的创新模式。

比如南京汤山“温泉留园”，曾是国内首个公开推出倒按揭性质的“以房换养”举措。该园规定，拥有南京市60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用。而房屋产权将在老人身故之后归养老院所有。

早在2007年，上海市公积金管理中心也曾试推过“以房养老”模式：一种是“以房自助养老”，即65岁以上的老年人将自有产权房屋出售给公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用；另一种是“倒按揭”模式，即指投保人将房屋产权作抵押，按月从金融机构领取现金直到亡故。但上海在试点中发现，真正符合条件的申请人很少，上海市不得不在2009年停办了这项业务。

此外，2007年10月，北京石景山区开始试点通过房屋租赁方式提供养老服务的“养老房屋银行”。其服务模式是，由试点的石景山寿山福海国际养老服务中心与地产经纪公司合作，对老人的房屋进行出租或代卖，所得的房租或房款返还给老人，以冲抵在养老院所需的费用，或由老人自行处理。

2011年10月9日，中信银行在北京、上海等地率先启动“以房养老”的倒按揭贷款业务，推出首张面向中老年客户的专属借记卡“信福年华”。

此外，也有一些房地产开发公司瞄准了养老业务，纷纷推出一些养老地产项目。就在今年9月23日，中国平安集团便高调宣布，其进军养生养老产业的首个项目在浙江省桐乡市正式启动。据平安集团的官网显示，这个社区的总建筑面积约150万平方米，将打造成三代人全龄共生、全配套、一站式养生养老的综合服务社区。其中，会员型养老公寓建筑面积30万平方米，会员型产品由平安不动产自持经营，只租不售。平安官网透露，平安集团未来还将在全国四大区域布点养生养老社区。

对此，中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁向记者表示，随着“银发浪潮”的快速袭来，中国养老产业的市场确实非常庞大，前景也非常广阔。所以，目前是房地产开发商等各种经济主体进入这一领域的高发期。

宋丁认为，他们是在探索一条解决中国养老问题的新路径。“如果在这个过程中能培育一些新的产业链，比如打造养老社区，提供更好更完善的养老、保健、医疗等服务，产业启动也不是不可能，不排除养老社区未来会兴起。”（深圳商报记者 陈美寿）