有房产证还算违建？新产权界定图受到业主质疑

　　有业主表示，新界定图将分摊他们店铺面积。

　　本报7月26日曾报道罗湖区规划土地监察局多次向南洋大厦C座裙楼的业主开“罚单”，又多次撤销“罚单”的事。之后，罗湖区规划土地监察局对南洋大厦C座裙楼的产权进行了重新界定。不少业主担心，新界定图很可能会将原本属于商铺的面积划为违建。有业主表示，新界定图未经过他们同意，希望重新制定。
　　新产权界定图受到业主质疑
　　南洋大厦C座裙楼1至3楼业主的房产证是由深房集团颁发。有关部门提供的上世纪80年代《南洋大厦分户汇总表》中，只记录各业主占有的建筑面积，但套内面积、公摊面积部分没有标出。新界定图中标出的公摊用地，无疑让业主在原来店铺面积的基础上，削减面积以腾出公共用地。部分业主认为这与原来房产证自相矛盾。
　　张先生在南洋大厦C座裙楼一层拥有7间商铺，是最早的一批业主。“我们在这里做了30年，一直都是这么界定的。”张先生说，当年他从深房集团买下这些商铺时，便是如今的样貌，没有做任何更改，房产证也没有明确哪些属公共空间。新界定图将分摊他的店铺面积，他认为不合理。因此，对于新界定图，他并不同意。据他估计，将有70%的商铺受到影响。
　　采光井位置的商铺属违建?
　　在该裙楼的三楼，业主洪星岛广场的管理人员陈先生表示，对于新界定图他们表示支持。不过，记者在现场注意到，三楼采光井已经被洪星岛广场占有，他们于 2010年在采光井上搭建起商铺。罗湖区规划土地监察局在今年1月发出整改通知，认定该商铺系违建，要求业主自拆，但至今该商铺仍在营运。“只有一二楼的采光井上的商铺拆了，我们才会拆。”陈先生说。

　　业主向记者出示的房产证。 深圳晚报记者 陈晓鑫 摄

　　二楼业主全隆公司认为，这次新出产权界定图存在争议，而且重新测定完全是政府部门一方行为，并未与业主进行过沟通。至于采光井口上的商铺，该公司表示是他们从开发商手里接过来的，原样就是这样，没有做任何搭建。一楼采光井业主则表示，采光井位置搭建的商铺有房产证，当作违建拆除不合理。记者并未看到一楼提供的房产证手续。对于政府出台的新界定图，他们拒绝评论。
　　南洋大厦管理处陈主任则表示，管理处会按政府的文件办事，但也希望业主提出自己的诉求。
　　律师：
　　确定产权面积不能作为公摊面积
　　广东中安律师事务所合伙人、深圳仲裁委员会仲裁员潘翔表示，重新确定产权之后，如果将业主合法的房产面积强制分摊出去，那是有关部门自己在否定自己。“如果业主的房产面积都是经过国土部门、房产部门登记、确权公示的，那么业主使用自己房产证确权面积之内的地方，都是没有问题的。”潘翔说，不能把之前已经确权的面积，根据新的规划，把原来确定的面积又划出一块作为公摊面积，这样于法还是于理都是不合适的。
　　潘翔建议，如果重新规划界定图，不能由有关部门单方进行测量，而要征得业主的同意，并和业主共同协商选一家有资质的机构进行规划和测量。
　　对于罗湖区规划土地监察局使用2008年颁布的《城乡规划法》相关规定，对南洋大厦的部分地方做出处罚的做法。潘翔表示，南洋大厦C座裙楼部分不适用该法律。因为我国法律有个基本原则，新颁布的法规不能约束到过去的民事行为。
　　“如果开发商之前大楼的规划、开发建设、面积的分摊已经确权，之后又颁布了《城乡规划法》，但‘法不溯及既往’。如果是2008年之后搭建的违建，则涉及违反《城乡规划法》。”潘翔说。

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