罗湖锦星花园公共绿地将盖高楼 小区业主不知？

    导语：近日，罗湖区锦星花园小区业主向晶报反映，称该小区南侧一块公共绿地被侵占用于开发住宅楼，质疑国土规划部门存在违规批地。为此，记者找到市规土委直属第一管理局，对方表示，该地块并未被规划为绿地。连日来，记者对此事展开了调查。
　　
　　公共绿地上将建高楼?
　　
　　罗湖区锦星花园位于文锦渡口岸对面，是上世纪80年代初由特发联城房地产发展有限公司开发的一个小区，小区住户多为中煤南方能源公司的员工及各地驻深办的人员、外国专家。
　　
　　近日，小区居民突然发现几台打桩机进驻了该小区靠近沿河南路一侧的工地。据了解，开发商将在此建造一座高100米32层的住宅楼。此消息一出，便遭到了小区业主的强烈反对，尤其是最大业主中煤南方能源有限公司(以下简称“中煤南方公司”)，以及与之一墙之隔的21栋小区居民。小区居民认为，目前工地所在的2490.69平方米的地块上，其中1664.53平方米(宗地号为H119-0018)含小区公共绿地，按照相关法规不能被用于开发建楼。近日，中煤南方公司代表及21栋小区居民代表将此情况反映到了晶报。
　　
　　张先生是中煤南方公司的员工，住在小区21东4楼。30多年前，他来到了深圳，居住在锦星花园小区里。在他的记忆中，眼前这块工地一直是一片郁郁葱葱的绿地。“为了留住人才，市规划部门专门划拨了锦星花园中的一块宗地给国内外专家和驻深企业。绿地后面是一栋外国专家楼，老外好绿化，当初规划时就在专家楼前特地规划了一块绿地，那个年代一穷二白，算是很奢侈的规划。”张先生说，为了留住外国专家，规划部门还规划了一块绿地供外国专家使用。外国专家离开深圳后，小区居民嫌太浪费，曾设想对绿地进行改造，但遭到当时开发商下属公司——联城物业公司的反对。物业管理处参照当时规划局和开发商的图则，认定此处为公共绿地，并对破坏该绿地的小区居民处以罚款。
　　
　　9年前曾欲开发被制止
　　
　　为了印证小区确曾规划过这块绿地，居民们日前自发组织到市国土规划局档案馆进行查询，并找到了该小区的规划图。1984年5月18日的深圳市原规划国土局规划图显示，所标记的区域为小区绿地。
　　
　　中煤南方公司管理人员、21栋5楼住户丁先生告诉记者，小区居民已经不是第一次向有关部门反映公共绿地被占用用于开发住宅楼的问题。2004年4月，深圳特发联城房地产有限公司将H119-0018宗地挂牌转让给深圳市东方维斯酒店有限公司，东方维斯酒店也想开发新楼盘，但进驻打桩时被小区业主发现制止了。
　　
　　丁先生告诉记者，开发商觊觎这块公共绿地不是一天两天了。在此之前，小区绿地南边原有一栋2层楼占地200平方米的别墅。特发联城公司认为修建沿河高架桥占用了其院落，以危楼为名申请翻建，并称此院有待建占地200平方米别墅，将小区绿地申报为临时绿地，有关部门同意改为建筑用地，规划等部门同意建筑高层。
　　
　　获知小区绿地要被开发建楼，当时的市规划局“局长接待日”，业主带着规划图去找规划处。“现场有位处长说，花园不能动，要规划也只有一半能建，另一半作为小区绿地。”丁先生记得，投诉后的第二天，工地的工人和设备都撤走了。

　　规土部门违规批地?
　　
　　事情搁置多年后，2012年，深圳市规土委网站刊出的一则公示再次引起小区业主议论。该公示内容为深圳市佳米基投资有限公司(以下简称佳米基公司)2012-401-0001号用地建设用地规划指标，该通告备注签订合宗用地补充协议前须注销原别墅房产证。据市规土委资料显示，2012-401-0001号用地由H119-0018宗地和H119-0019宗地合宗而成，H119-0018宗地即小区居民所指的公共绿地，H119-0019则是位于公共绿地东侧的面积为826.16平方米的3栋别墅(锦星别墅A栋6座整栋、锦星别墅A48、锦星别墅19号A1-3座，含别墅间道路400多平方米)拆迁后所得。
　　
　　丁先生说，没有现场公示，小区居民对此完全不知情。直至去年年底，工地即将开工，小区居民才发现佳米基公司要在这块地上建32层的住宅楼。小区物业联城物业公司也证实，没有收到市国土规划部门对该地块的公示公告，保安也没有发现现场公示。
　　
　　让小区业主费解的还有另一件事，H119-0019宗地原本是小区内的三栋别墅，尽管与小区另外29栋别墅群中间隔了一块绿地，但与别墅群属于一块宗地。可这块地在2007年却变成了一块独立宗地。小区业主张先生说，小区业主调查后发现，这块地是2007年被分宗的，当时罗湖旧改办曾经在办公地点——罗湖商业城内有公示，但小区业主对此也不知情。业主张先生则提出，佳米基公司购买的是三栋别墅的产权，但应不包括别墅之间的公共道路，将三栋别墅划为独立宗地，相当于侵占了小区全体业主的公共道路。
　　
　　小区业主认为，小区绿地和三栋别墅间的公共道路从小区公共用地如今变成了住宅用地，相关部门是否严格依法办事，是这场争议诱发的关键因素。今年8月，小区业主向国土规划部门发出了一封投诉信，对其中是否存在违规批地的事实进行了质疑，认为这其中存在将小区唯一绿地报为建筑用地挂牌出售，将非法建楼变成了合法建楼的程序违法。
　　
　　开发商称是“历史问题”
　　
　　张先生所住的21栋紧挨着工地，让他担心的是，32层高楼拔地而起后，21栋和高楼之间就可能成为“握手楼”。“说是楼间距符合标准，但我在4楼，高楼1-5层的裙楼实际距离只有8米，那不等于握手楼?商业旧楼的油烟、排风、空调等废气，还有噪音会直接影响我们的生活。”
　　
　　最大业主中煤南方公司则担心，由于开发商对锦星小区的地质结构不够充分了解，甚至怕工地开工影响到周边房屋的安全。丁先生告诉记者，21栋属于1995年翻建的专家楼，当时发现地下有流沙，公司利用煤碳系统自身掌握的冻结技术进行了基坑巩固，“高楼地面离21栋只有8米，要是没有很好的技术，我们真担心旁边的楼房会塌下来。”
　　
　　针对业主所反映的问题，记者来到了锦星花园进行查看，目前工地已平整土地，打桩机和工作人员也已进驻。开发商佳米基公司负责人易兴吾表示，工地是近期开工的。实际上，2002年，该地块(H119-0018)已经批下来可以开发建楼。2005年7月，深圳市东方威斯酒店有限公司将该地块作价入股到深圳市金銮房地产开发有限公司。2012年2月，深圳市金銮房地产开发有限公司将该地块作价入股到深圳市佳米基投资有限公司。但由于该地块建楼楼间距不够，影响周边楼层采光，佳米基公司又将三栋别墅所在的宗地(H119-0019)买下，再申报将两地块合宗。针对业主认为H119-0019宗地原来非独立宗地一说，易兴吾予以否认，明确其为独立宗地。
　　
　　易兴吾说，公司取得了合法开发的所有证照，包括工程规划许可证、工程施工许可证、房地产证、土地合同等，“公司已经在这事上投资了2个多亿，楼是一定要建的，至于小区绿地是怎么变更为建筑用地的，我也不太清楚，历史问题我也管不了。”针对小区居民担心的安全、污染和噪音问题，易兴吾表示，公司已经按照规划部门的要求调整了楼间距。
　　
　　部门回应
　　
　　针对业主所质疑的问题，晶报近期先后两次去函市规土委第一直属分局，该局近日均给予了回复。
　　
　　疑问一小区绿地规划用地性质是什么?
　　
　　市规土委第一直属管理局(以下简称“市规土委一局”)答复称，小区业主所指的锦星花园南侧“绿地”位于H119-0020号宗地用地范围，该用地规划用地性质为二类居住用地，未曾规划为绿地。2012年10月11日，深圳市城市规划委员会法定图则委员会2012年第14次会议审议通过了“文锦渡-北斗地区”法定图则，该片区之前未有法定图则覆盖。根据该图则，06-08地块的使用权利人为深圳市佳米基投资有限公司，规划用地性质为二类居住用地，并非小区业主所指的规划绿地。
　　
　　疑问二三栋别墅如何合并到新地块?
　　
　　市规土委一局答复称，佳米基公司于2012年2月取得H119-0018宗地使用权，于2010年8月、12月购得三栋别墅房地产权。三栋别墅用地为独立宗地，宗地号为H119-0019，宗地面积826.16平方米。2012年2月，佳米基公司申请将H119-0018和H119-0019宗地合宗，合宗事宜在《深圳商报》及市规土委一局网站公示了20天(2012年3月24日至2012年4月12日)，公示期内没有收到任何异议。原H119-0018地块和已建三栋别墅均属一家单位所有，两地块合并后有利于统一规划，统一建设，营造更好的城市环境品质，保障城市规划的实施和相关规范的有效落实，也有利于更好地照顾相邻关系。
　　
　　疑问三新建楼盘用地没有公示?
　　
　　市规土委一局称，关于该地块用地规划指标公示问题，该局已按相关规定予以公示，该公示通告已于2012年12月8日在《深圳特区报》刊登，公示地点为市规划国土委规划展厅、项目现场及局网站，公示时间为2012年12月8日至2012年12月14日。
　　
　　疑问四新建楼盘是否影响邻楼安全?
　　
　　关于该项目与锦星花园小区建筑间距问题，根据市规土委一局核发的该项目规划许可证的相关规划要求：该项北侧裙楼退红线大于等于8米、高层退红线大于等于12米，建筑间距满足深标及相关规范要求。在后续的报建审批中，将严格按照相关规范进行审批，确保满足建筑间距、日照等有关要求。
　　
　　律师意见
　　
　　北京市东元律师事务所祝律师称，虽然别墅有独立土地使用权，但别墅之间的公共面积属于整个锦星花园业主所有，开发商不得随意改变共有部分的设施和结构，不得侵占共有部分。在公共绿地上建房，未经全体业主共同决定，其行为实际上侵害了其他业主对公共绿地的管理、使用权。如果确实存在问题，规划部门也会重新撤销新宗地，还绿地于民。
　　
　　同时，规划部门应加强监管，对绿地归属应参考以往规划部门的档案和询问退休当事规划人员，对宗地属性进行细分，不可笼统认定归属;三栋别墅间的公共区域属于小区集体业主所有，规划部门不应分宗某人或者某个公司，如因规划需要，应征得小区业主的同意。（来源：晶报）