宅男买房梦：盘点资产开源节流 买房不是梦

月入过万、骑车上班、三餐食堂、平时只爱在家宅……如此“微支出”的单身宅男想要靠一己之力在上海买套房，却还是有些天方夜谭。然而财靠打理，事在人为。乘着政策调控、个税调整的东风，靠井井有条的理财之道，宅男买房，谁说是梦？

生日许愿：有自己的房

7月7日，巨蟹座的段宁辉度过了自己29岁生日。这一天和往常没有什么不同：上午8点20分，在三次按掉闹钟后，他踩着起床时间的Deadline坐起，随手抓过T恤牛仔裤穿上，飞速梳洗出门。为了尽可能延长睡眠时间，段宁辉在位于郊区的公司附近租了一套一室户，从出租屋到公司需要骑车十分钟，途经便利店买早餐，算上排队付账的时间，9点差一点点，段宁辉准时出现在自己的办公桌前。

精神尚处在恍惚状态，一边大口小口地吃面包，一边在心里提醒自己不要忘记下班后去交房租。硕士毕业后，他因屡次跳槽搬了几次家，房租也随之节节攀升。“我自己家在崇明，每天上下班不现实，反而租房性价比比较高。”理科生段宁辉为此精确计算过。而目前租住的房屋，前一次交租时房东已经暗示可能要涨租，看来这次已经是躲不过去的坎。

想着房租，在开工前一分钟，他的手机收到来自爸爸的短消息，“这才想起来是自己的生日。”就在吃完面包打开电脑的几十秒内，段宁辉许下了自己生日愿望——买一套属于自己的房子。

盘点资产：开源节流

想买房，资金自然是首先需要考虑的。2006年，段宁辉本科毕业参加工作。一年后因为各种原因决定放弃工作重回校园。“本科的专业比较冷门，毕业那年的招聘形势也不太好，虽然找到工作，但是没什么前景。”这样的情况下，他选择了考研究生，重新回到校园进修。

研究生毕业后，段宁辉相继跳过几家公司，最终在好友的介绍下进入了现在这家500强外资企业。“本科毕业之后的工作所得，一方面工资本来就不高，另一方面读研也需要花钱，所以基本上没有什么积蓄。”

如果想要实现买房梦，段宁辉无疑必须依靠现在的收入。“月薪12000，不过这是税前的，还要去掉税收和四金，所以到手的金额要打点折扣。”他说。而在每个月的收入中，单单“养老金”和“住房公积金”这两项，段宁辉就要缴纳近2000元。“上海老龄化这么厉害，通货膨胀、货币贬值……等我们这一辈退休后，我根本不指望靠养老金。”他分析自己买房的盘算，“公积金这一项，你不买房就等于这些钱贬值，还不如花掉。”

此外，对于现在就职的公司，段宁辉看好自己的发展前景，“可以学习和发展的机会很多，3-5年里面应该不会跳槽。”根据公司惯例，除了每月的薪水，年终会发双薪。并且员工按照工作年限，每年的收入有起码7%的增长。

如果说这些对于在外资企业工作的人来说大多都有的条件并不算优厚，那么段宁辉最大的优势来自于“节流”——公司有食堂，“味道过得去，价格实惠，反正用的是公司打在卡里的饭贴，不需要动用工资收入。”段宁辉一般都在那里解决午饭，有时还多买一份留到晚上吃。“我最大的爱好就是看电影，以前还要花钱买碟，现在一切都从网上下载搞定，几乎不费钱。”而宅男必须花销的手机费和上网费“每个月都可以报销400元，额度基本上都用不完”。

段宁辉最大的支出是每月1800元的房租和给父母的2000元。“我租的地方离公司近，郊区，房价相对便宜，也省了交通费。”而水电煤吃喝开销的生活基本费用，2000元对他而言已经足够。“我自己已经存了6万，如果买房子，爸爸妈妈还会支持10万。”

渣打银行根据段宁辉的收入情况，以将来每年上涨7%，加之个税调整，计算出相当于五年内逐年多出1100、1800、2500、3200元/月。按照贴父母和不贴父母，整理出了他每月结余。(见附表)

买房不是梦

在分析了各项收支情况后，他将自己的买房目标锁定在未来5年、内环、二手老公房、面积30-60平方米。“地段是房屋价值非常重要的因素，买在那里即使将来出现泡沫也不至于损失太多。而内环以内几乎没有什么新的楼盘，即使有也是价格高昂。60平米的大小对我来说足够了。”段宁辉并非没有考虑成家立业后的居住需求，“一方面目前我单身，女朋友都没有，即使之后有婚房需求，也不会是短时间内的问题；另一方面，如果需要，再卖房买房，无论房价升还是跌，对以房易房这种情况的影响相对都要小很多。”

同时，父母对于他买房也非常支持。除了10万元现款，段宁辉每月交给父母的2000元等于代存，在买房时也将一并交与他。

5年内在内环买房的愿望能够实现吗？段宁辉该如何打理自己的资产以实现愿望？渣打银行理财顾问给出理财方案：

假设段宁辉看中一套单价3.5万，40平方米的房子，五年内房价上涨幅度与CPI一致(3%)，意味着届时房价为162万左右。按照目前政策，首付30%，基本税费占总价的3.3%左右，也要在买房时备齐。那么意味着在5年后，他需要备齐162×33.3%=54(万元)现款。

段宁辉现有的6万元存款和父母资助的10万元可以按照55%、30%和15%的比例投资于5年期定存、债券和股票(潜在年化收益为6.4%，潜在损失-2%)，则5年后大约能有22万。剩下的32万缺口，需要他按照同样的投资比例，每月定投4600元左右配置这三类资产。

由此可见，对于房款的准备，越早越好。

另外，段宁辉每年底还有一份双薪收入作为奖金。假设年增长幅度7%，拿到后即刻购买期限较长的理财产品，或仿照之前所提比例投资，获得年化收益6%左右。则五年后大约能有6.8万元(见附)。这笔钱可以用来作为装修费用，或者补贴结婚开销。

在五年内凑足首付之后，段宁辉每个月还贷的资产负债情况又会怎样？首先，他在买房前已经交足了5年的公积金，按第一年每月2000元来算，由于其有每年7%的增长，则这五年段宁辉公积金账户中有13.8万元。

按照段宁辉的情况，他最多可以获得的公积金贷款为40万元。假设还款期限25年，根据当前4.9%的公积金贷款利率，等额本息法每月还款2315元，总还款额69.45万元左右。这部分钱会每个月从他的公积金帐户中扣除；与此同时，段宁辉每月还是要按规定缴纳公积金，按照其5年以后的收入水平，单位和个人合计每个月交2800元左右。两者相抵，他的公积金帐户余额不会有所减少，甚至还有节余。这意味着偿还公积金贷款，不会对他的税后收入有任何影响。

商业贷款部分，扣除公积金贷款的40万之后，段宁辉需要借助的商业贷款为162×70%-40=73.4万。

假设贷款期限25年，按照7.05%的商贷利率，等额本息法还款总额156.3万，每月还5211元。根据之前的计算，从现在开始的第4年，即便每个月贴父母2000元，他每个月的结余就已经够这个数额了。另外，买房之后，每月又可以省下近2000元的房租，这意味着只要工作稳定，段宁辉还贷应该不会有任何问题。此外的少量结余，他还可以选择相对激进一些的策略投资(如：通过配置更多的风险资产和拉长投资期限来获得更高的潜在收益)，从而为未来的生活打好基础。

(上海壹周)