深圳一手写字楼销售“破零” 龙岗成交首单

在持续三个月零成交后，近日，深圳一手写字楼销售市场终于迎来第一单成交记录。图为福田中心区写字楼。 深圳商报记者 姜志强 摄

□ 深圳商报记者 陆剑伟

在持续三个月零成交后，深圳一手写字楼销售终于实现了“零的突破”，龙岗一写字楼于近日迎来了首单成交。业内人士称，今年写字楼销售市场有望在3月份企稳回升，成交区域将一改福田中心区“一头独大”，呈现多元化格局。

三个月后迎首单成交

近日，龙岗正中时代广场B座一套121平方米的户型被一买家买走，成交价格为36569元／平方米。这是自2011年11月以来，深圳一手写字楼销售市场的第一单成交记录。

数据显示，2010年9月，深圳一手写字楼成交量达到顶峰，超过11万平方米。随后，大多数开发商转变经营策略，将大量写字楼转售为租，使成交量大幅减少。2011年11月，深圳市一手写字楼市场急转直下，成交量呈现下降趋势，市场仅有商务公寓成交，至2012年1月，纯写字楼（不含商务公寓）的买卖成交记录已经连续三个月为零，写字楼市场随季节步入“冬天”。写字楼市场整体成交均价从2011年9月份的峰值水平43000多元／平方米，急剧下降至今年1月份的35898元／平方米，跌幅近两成。

“深圳一手写字楼‘受冻’，很大程度是因为开发商自持物业比例高涨所致，买卖市场供应量大幅减少，成交量自然低迷，”世联地产写字楼事业部总经理张栩哲解释说，“一些买家在看好后市的同时，选择关外一些成交金额较小的物业小试身手。”

中原地产写字楼部区域董事总经理范进佳表示，按照以往的经验来看，市场往往会选择一个突破口，新兴区域、小户型容易被买家关注。近期罗湖二手写字楼销售也出现了五六百万的成交记录，这也有望带动一手写字楼的销售。

“一头独大”格局悄然生变

在业界，谈及写字楼，势必提到福田中心区，因为这里有深圳最大数量的甲级写字楼。但是，今年深圳写字楼福田中心区“一头独大”的格局悄然发生了改变。

“福田中心区的甲级写字楼虽然多，但绝大多数是以租赁为主，很难满足市场的销售需求。”张栩哲认为，这次龙岗写字楼率先“破零”，或将是一个信号。同时，龙岗中心城、南山华侨城等新兴区域的甲级写字楼也在逐步兴起，并且采用的以售为主的方式，在一定程度上能分担一部分市场销售量。

范进佳给出的销售市场回暖路径为：关外－罗湖南山－福田中心区，他认为，福田中心区的龙头地位不可撼动，但新兴市场的力量正在崛起。

这在二手写字楼销售市场上不难发现一些端倪。世联地产每周写字楼市场资讯显示，进入2月以来，在福田、罗湖等区域写字楼成交低迷的市况下，龙岗、宝安等新兴区域正在悄然“蚕食”市场份额。

3月有望企稳回升

“虽然福田中心区写字楼销售暂未成交，但上门量和放盘量较1月份上涨约两成。”港置地产福田中心区一分行经理向记者透露，目前门店已接受了几单整层物业的出售业务，这在近两个月是没有的现象。

销售市场回暖的底气来自租赁市场的旺盛。中原地产分析认为，从成交租金来看，2012年1月全市二手写字楼平均月租金为142元／平方米，环比2011年12月微幅下滑4％，同比2011年1月大幅上涨29％。

深圳写字楼空置率和租金回报这两大指标仍属于优良范畴，支撑着销售势头的回升。范进佳预计，近期深圳写字楼一手销售已有成交案例，回暖的迹象在2月下半月已有体现，3月份的成交量会真正实现企稳回升，或将提高一两成。

张栩哲同样看好3月以后的深圳写字楼销售市场。他认为，不排除有部分企业有套现要求，加大销售市场的供应，一些纯租赁的写字楼也会把部分份额转变到销售市场。

至于后市，范进佳称主要看银行信贷政策，降低存款准备金率对金融行业产生利好，进而带旺写字楼市场，如果信贷政策进一步放松，有助于销售市场“走量”。

(深圳商报)