深7月楼市迎节点 大户入市刚需还能火多久

　　大户豪宅多入市，7月楼市迎节点——

    刚需还能火多久

    6月，深圳楼市量价齐升，刚需仍是主力。根据市规划国土委网站有关数据显示，新房共成交4436套，比5月的4325套轻微上升。其中住宅成交4183套，90平方米以下的成交3424套，占总数82.7%。

　　在刚需入市导致连续两个月的市场升温后，有业内人士指出，7月楼市表现尤为关键。一方面刚需购买力还能持续多久尚存疑问，而接下来的豪宅入市，将考量市场回暖程度；此外踏入下半年，开发商也需积极应对市场变化，为“金九银十”做铺垫。

　　楼市重现供销两旺

　　回顾6月，楼市热闹异常。央行三年来首次降息，水榭春天又刮起“千人看房”的浪潮。首套房贷利率升降反复，地方救市新政纷纷出台，沉寂已久的楼市也出现了供销两旺的局面。

　　美联物业市场报告认为，6月一手住宅量的微升主要是因为开发商主推中低价位楼盘，更迎合了市场需求。另一方面，在市场多重利好因素的刺激下，如央行降息，首套房贷8.5折等，降低了购房成本，也提振了入市的信心。

　　世联地产的季度报告显示，第二季度的购房者信心指数的提升幅度大。尤其是在央行降息之后，前后购房者的心态出现明显的变化。这表明，降息事件对购房者的积极作用，也说明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度在不断改善。

　　成交量接近调控前八成

　　二手房市场方面，6月成交企稳，总量达5832套，虽然与5月相比涨幅不大，但已经接近调控前水平。

　　数据显示，深圳楼市“三限调控”以来，去年下半年是二手房成交的低谷，日成交量平均仅为80~100多套。对比刚刚过去的6月，二手房延续了红5月的市场行情。例如，6月18日~21日，全市二手房日均成交量竟高达300套，与调控前2007年的高峰期相当。根据深圳市国土网数据统计，上周全市二手房共成交1495套，环比上涨24.07%。

　　来自深圳中原地产的数据更加直观，在调控前全市新房与二手每周成交总量约为1.5万套，而6月这一数据达到了1.1万套，也就是说楼市成交接近调控前的八成。

　　需要指出的是，当前还处于严厉调控之下，成交量仍有如此表现，说明楼市暖意十足。有三级市场人士指出，随着市场低价盘源的放量，预计7月二手住宅成交势头还将延续。

　　7月迎来市场节点

　　市场回暖也与新盘放量有关。据搜房网的检测，7月全市有16个项目开盘，数量与6月相当，其中包括多个豪宅项目：伍兹公寓、金地天悦湾、合正容悦、兰江山第以及纯水岸新一期等高档住宅的入市，将进一步考验市场的回暖程度。中原地产预计，下半年深圳楼市推盘量达到400万平方米，而上半年推盘量仅为180万平方米。换言之，走量的压力依然存在。有开发商营销人士坦言，眼下门槛较低的刚需盘不愁买家，豪宅销量才是后市“风向标”。

　　业内观点认为，7月将是市场节点。一方面考验刚需的购买力还能持续多久，而踏入下半年，开发商也需积极应对市场变化，为“金九银十”做铺垫。

　　深职院房地产研究所所长邓志旺表示，在没有像2008年持续性降息的前提下，楼市出现明显上升的可能性比较小。总体而言，市场热度继续保持，刚需力量仍是支撑力量。他指出，大户型高端住宅也具有刚需性质，所以对于改善型刚需购房者也会有很强的吸引力。

　　世联地产华南首席分析师曹曲认为，7月成交量依然会维持在较高水平。从购房者心态与金融环境来看，购房者预期稳定且房地产面临的货币环境仍有改善空间。所以，7月乃至下半年的成交量依然可观。

　　同时，世联地产华南首席分析师曹曲指出，出于稳增长的考虑，政府会将房地产投资规模稳定在较高的水平，房价上涨压力也会同步放大。稳增长带来的房价上涨压力与坚持房地产调控的矛盾可能会愈发突出。（深圳商报记者 卢青 实习生 吴圳兰）

刚需市场要突出 “以人为本”

最新数据表明，楼市拐点已经出现，下降趋势得到遏制，消费者购买热情开始累积，这对深圳房地产来说是好事。我认为，之所以出现这样的情况，应该说“刚需”是楼市升温的“第一推手”。但如何把握好这一“刚需”市场，将其合理有效地引导到楼市的实操之中，则是每一个房地产开发商和每一个地产项目需要认真研究的重要一课。

我所理解的“刚需”，除了人们常说的第一居住需求外，还应包括第二、第三甚至终极意义上的置业需求。这些不同层面的置业需求，对于深圳这样一个“先富起来”的城市，是客观存在的。因此，我同意这样的说法：“刚需”的概念是多元的。所以，我认为现阶段在营销上取得成功的项目，包括即将推向市场希望取得不俗销售业绩的项目，都应该是或者说将是“刚需”的主要受益者。

城建地产这些年来，从来不是在“造房子”，而是在“创造生活”方式。最突出的一点是，无论什么品质、什么类型的项目，城建均始终坚持“以人为本”的方针。“以人为本”不是一句口号，而是涉及到人的方方面面。直白地说，就是房子要考虑人的关切、尊重人的需要、实现人的理想。这就要求在房子建造的整个过程中，既要考虑前期的房子建设质量，还要考虑中期的营销和后期的配套以及管理，以适应人的需要，满足人的诉求，让人们既喜欢又能接受。我们即将推向市场的城建仁山智水项目就是一个很好的例证。

静观其变！！！！！！！

还不错的呢！！呵呵！

豪刚：精英的“私享”

近期大热的话题，除了欧洲杯以外，还有与大家息息相关的刚需。重新被定义的刚需分为三大类：“首刚”、“改刚”和“豪刚”。“首刚”和“改刚”，是大家早己熟知的两类刚需；而“豪刚”，对于大部分人来说则是个新概念。此概念一出，多位业内人士称好，并表示，“豪刚”的存在是合理的，这样一来“刚需”才算是真正圆满了。

到底怎样才算豪刚？在土地资源日益紧张、“限墅令”层出不穷的今天，顶级豪宅资源日渐稀少而珍贵，就好比不可再生的珍宝一样，价值随时间增长而增加，也同时造就了渐涨的豪宅的刚性购买需求。

符合“豪刚”要求的产品，必须具备以下特质之一或之几：其一，必须是为少部分精英小众准备的私享；其二，必须师出有门，血统纯正；其三，必定占据独一无二不可复制的资源；其四，必定有沉淀，有价值，讲得出故事；其五，其价值必须经得起时间的考验等。总之，一定得是小众的、私享的、不可复制的、价值只增不减的。每一个这样的项目，都像是一种更精彩、更有品味的生活方式。只为有实力的、懂得的和欣赏的人开启。

对于2012年下半年的深圳楼市来说，“豪刚”产品的到来显得有些来势不凡。据有关研究机构的调研数据显示，2012年下半年深圳市场在售和计划入市的“豪刚”产品既有东部占尽山海资源的联泰梅沙湾和天琴湾、爱琴湾、东部华侨城天麓三区等别墅豪宅项目，又有中部的墅血纯正的纯水岸14/15期，还有西部纯正而奢侈的别墅项目大南山紫园和招华曦城5期，以及有“深圳联合国”之称的招商鲸山9期，更有据说是单价10万元/平方米，将创下深圳高层住宅新房价格新高“天价”的伍兹公寓。据不完全统计，2012年下半年，以上这些项目将为“豪刚”市场提供1000套以上的顶级产品，如此的规模和数据，在深圳的历史上实属罕见。

相比此类产品的入市规模，此类产品的价位却是处于相对的低位，这势必会引发 “投资+自住”豪宅刚需的井喷。对于市场而言，这一轮豪刚产品的大战才刚刚开始，每个豪宅项目的开发企业都在打磨项目，锤炼价值，希望自己的产品价值被认同。对消费者来说，选择的结果是没有最好的，只有最合适的。（张畅 作者系深圳商报地产部副总经理，资深地产媒体人）

深圳新闻网

仁山智水对品质的要求可谓是精益求精，例如所有别墅、叠拼、洋房的外立面全部为干挂进口天然石材，打造出品质优良的硬件体系，这是城建多年来开发的罕有的高品质别墅产品。但光有好产品还不够，我们还充分考虑到了“刚需”的问题，因此在市场价位上，可以说是一个让置业者感到满意的价格。不是说这个价格有多么低，而是说这个价格是充分迎合了刚性置业群体的需求，是一个让多数人能够接受的合理价位。所以我们预计，这个项目的市场营销前景将是十分乐观的。

最后我想说，城建和所有深圳的地产开发商一样，将利用好这个楼市升温的时期，为深圳楼市的发展尽自己的一份之力。（城建集团总经理 姜永贵）

一线观点

刚需决定 产品特殊性

刚需，在经济理论上可以理解为相对弹性需求较低的需求而言的，短期内其价值受价格的影响较小，价格变动的余地也不大。我们认为的刚需主要是指首次置业需求和首次改善型需求。由于目前市场政策，特别是限购和首次购房信贷优惠政策，导致部分首置客户对于住房面积的需求较之前有所增加。例如，以前认为40~60平方米的一房产品为首次购房者主要的需求面积段，但现在通过我们对市场的观察，部分首次置业客户的面积段需求增加到了70~89平方米左右，特别是60~70多平方米的两房户型。

我们认为市场的走势不是部分楼盘的销售情况和价格决定的，主要要看市场整体的数据情况。目前，部分区域的个别楼盘销售情况较好，但不能代表整体市场的全面复苏或者就判断市场从此就进入上升通道。就目前政策而言，没有明显的松动迹象，但是任何政策都有一个有效期，在这个有效期内能影响买卖双方的决策行为，但政策效果不是永久有效的，当市场在一段时间内对政策消化后，买卖双方经过多轮博弈，政策的效果会出现弱化。至于下半年的市场情况，我们需要更广泛的数据观察，保持谨慎态度。

刚需的购房需求和对产品的要求有特殊性，包括对于产品面积、价格、公共交通情况、教育配套、生活便利性等都有特定的要求，不完全是新鲜概念能够影响的。同时，刚需客户的年龄层次也决定了信息渠道的多样性，所以在媒体推广渠道上，我们也在进行更多新的尝试。

目前中粮在宝安片区的两个项目都有不错成绩：锦云营销中心开放，吸引了数以千计的置业者，有很高的市场关注度；而鸿云项目多次夺得过全市的周销售冠军，日前也已经全部售罄。

值得一提的是，中粮锦云是我们“云系产品"尖端之作，以高端综合体全服务链体系为蓝本,全力打造深圳宝安标杆项目。我们的产品坚持优质，严格依照科学布局及高度居住舒适要求，大部分产品坐享中心园林及2大公园、1大山景资源。园林方面完全采用豪宅园林的打造标准来建造，深圳首创约1.3万平米中央高差错落新古典园林；打造深圳首创水、园、宅一体的“城市园院”。相信这些都是能打动刚需的产品准则。（中粮地产集团深圳房地产开发有限公司总经理助理 田佳琳）