贷款不成忍痛解约赔定金 银行不放贷该谁担责任

楼市最严厉调控已超过一年，其中一条调控手段是收紧银根，严格限定银行的房屋贷款对象。现行的居住房屋贷款“认房又认贷”，俗称“限贷令”。即，购房者第一次购买严格意义上的第一套房屋的，即可以享受贷款七成、基准利率的贷款条件。

购房者购买第二套房屋或者第二次贷款购买房屋的，可以享受贷款四成、基准利率上浮1.1倍的贷款条件。

购房者购买第三套房屋或者第三次贷款购买房屋的，贷款将无法获得审批。

现行的贷款政策与此前的贷款政策最大的不同，或者说最容易误解的地方在于，认贷“又认房”，即使购房者此前没有任何贷款记录，只要名下已经有一套房屋的，那么购买第二套房屋就需要按照第二套房的标准进行贷款。

因此，对于购房者来说，在购房之前详细了解银行的现行贷款政策是非常重要的，有助于购房者了解自己的支付能力，合理安排购房资金，避免在购房过程中产生不必要的纠纷。

贷款不成忍痛解约赔定金

九间伴不动产陆家嘴商圈经理刘雷

【案情介绍】

王先生是上海人，在一家民营企业管理层工作，结婚6年，与爱人和未成年的孩子居住在浦东一套60平方米不到的住房内。王先生不满意小区对口的小学，听说离小区步行不到15分钟的地段有一所不错的小学，于是决定为孩子在那附近买一套学区房。王先生现居住的房子是结婚前贷款所购，父母居住的房子写的是父母和王先生的名字，当时也是他贷款买的房。

最近，王先生在浦东崮山路一家中介看中一套一室一厅45.36平方米的小户型，对口六师附小，当天遂与卖家谈妥以118万元购买此房，并签定了定金协议，支付1万元定金。一周后，双方签定了买卖合同并支付70万元首付。然而在办理贷款过程中，银行以王先生之前贷过两次贷款为依据，拒绝王先生第三套住房贷款。由于中介在付定之前没有审核王先生是否具备贷款资格，此时中介给王先生出主意，比如办离婚、换主贷人等。这让王先生感觉非常困扰，对他来说，夫妻感情非常好，办离婚无疑是给自己的婚姻抹上黑黑的一笔；家中也没有可以帮他承担贷款的其他人选，就算贷款能审批下来，他还是会在限购范围之内。最后，王先生与卖方协商，无奈只能选择损失定金1万元，解除原来签定的合同。

【分析】

“限贷令”是指暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，对贷款购买商品住房严格执行首付款比例和贷款利率规定；加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。

【建议】

鉴于王先生夫妇的遭遇，及买方的贷款资格和购房资格认定情况具有一定复杂性，购房者在确定购买前，应先确定自己是不是在限贷或限购范围内，咨询、挂牌等应选择一些品牌中介，在政策和市场瞬息万变的时刻，最好多咨询一下资深房产顾问或专业律师，在签定房屋买卖合同时更要谨慎，以免为自己造成法律风险，并因此带来损失。

贷不到款竟成违约“合法”理由

德佑地产法律事务部经理瞿慧虹

【案情介绍】

张先生在去年上半年与房东陈小姐签署了一份房地产买卖合同，约定房屋的付款方式为部分金额的贷款，后张先生未能提供贷款所需材料导致贷款申请未能获得通过。紧接而来的一连串楼市严厉调控政策，致使市场氛围急转直下。张先生对楼市未来的预期有所下降，所以不愿配合贷款申请工作，令房地产买卖合同无法继续履行下去。

张先生与陈小姐签署的这份房地产买卖合同中有一个非常重要的条款：“若购房者的银行贷款未获得银行批准通过的，则本合同自动解除，买卖双方互不负违约责任。”因此，在本次交易中，尽管陈小姐通过各种渠道了解到张先生即使不贷款也有支付能力，而且如果配合完全能获得银行贷款，但也无法追究张先生的相关责任，最后只能接受一小笔补偿后解约了事。

【分析】

通常，一份房地产买卖合同中约定，若客户贷款不足或贷款没有通过所以现金不足的，那么即使客户贷款申请没有足额获得通过或完全没有获得通过，买卖合同也继续履行，客户不能以自己付款能力不足要求解除合同。但是如果是因为在签约及履约过程中贷款政策的巨大变动导致本来可以贷款变动之后无法贷款的，则法院可能会考虑到具体情况而引用相关法律规定而免除客户的相关责任。

而若一份房地产买卖合同中约定若客户贷款不足或未通过，则买卖合同解除买卖双方互不负违约责任的，那么在客户发生贷款问题后可以获得免责。这一条款对客户比较有利，而房东需要仔细考虑一下，因为有些时候贷款是否能通过不仅取决于银行，还取决于客户是否配合。

【建议】

从这个案例可以充分看清买卖合同条款的重要性。购房者与售房者一定要充分评估自己的能力与要求，仔细斟酌买卖合同条款的意思，以保证自己的利益。

房地产买卖合同是对买卖双方权利义务的约定，也是最大的保护，而最近贷款问题成为房地产交易中的焦点，买卖双方在签署的时候一定要仔细对待贷款约定。

贷款不成，佣金是否能拒付

21世纪不动产上海锐丰法务经理蔡钦光

【案情介绍】

2010年12月，马小姐通过中介公司与钱先生成交了一套房屋，并约定在业主马小姐收到钱先生的银行放款当日向中介公司支付佣金。 2011年1月2日，双方签定了买卖合同，并完成了后续的交易，同年2月28日，马小姐收到钱先生贷款银行的放款。按与中介公司的约定，马小姐应于银行放款日向中介公司支付佣金，但马小姐以实际收到银行放款与中介向其讲述的放款时间晚了约30天，而造成其另一套房屋延迟支付其上家房款而被没收了定金为由，不付中介公司佣金。

中介公司遂向法院提起诉讼，要求马小姐按约向中介公司支付佣金以及延期支付的违约金，马小姐即反诉因中介公司向其介绍的银行放款时间不实，导致其在另一套房屋买卖中违约，请求法院判令中介公司赔偿其损失。最终，法院判决认定中介方并无过错，支持了中介方的佣金之诉，驳回了马小姐的反诉请求。

【分析】

按照《合同法》第425条：居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

马小姐是依据合同法的上述规定向法院主张自己的反诉请求，那么，是否是居间人故意隐瞒呢？或提供虚假情况呢？实践中，影响银行抵押贷款成功到银行实际放款的条件或时间的因素诸多。上述案例中，中介公司只是向客户推荐了贷款银行，并向客户介绍贷款流程时间的大概结点，借贷关系的主体是购房的下家和银行。居间方并不存在隐瞒重要事实或提供虚假情况，故此中介公司并无过错。

【建议】

如果居间方承诺或者担保客户收到贷款的具体时间，而客户依据居间方的承诺作出相应的判断最终导致损失的，居间方即应当承担客户的部分损失。

银行不放贷，该谁承担责任

汉宇地产

【案情介绍】

2011年3月，购买方A小姐和出售方B女士签订了《上海市房地产买卖合同》，约定房屋价格为150万元，首付款82.2万元，出售方B女士同意购买方A小姐通过向银行贷款的方式支付第二期购房款。双方在买卖合同补充条款中约定：在该房地产所属区域的房地产交易中心出具银行所需放款材料后三个工作日内，购买方应将材料原件交其贷款银行，贷款银行在收齐材料后20日内将购买方所贷款项支付出售方。另买卖双方还约定购买方如逾期未付款，违约金为未付款的日万分之三，违约金自合同约定应履行义务期限至第二日起算至实际履行义务之日止。

2011年5月，买卖双方办理房地产产权交易过户手续。购买方在交易过户后20个工作日取得该房地产的他项权证并按合同约定准时将放款所需资料交付给银行。但直至2011年8月，银行才将第二笔房款划付至出售方B女士账户。于是出售方B女士要求购买方A小姐依据合同约定承担违约责任，支付违约赔偿金。

【分析】

交易过户后，银行不放款，到底应由谁承担责任？

2011年，政府为控制房价增长，进一步收紧信贷政策。许多银行延迟或暂停发放贷款。由此在房屋买卖中产生争议：约定以银行贷款方式支付房款，银行逾期放款，是否应由购买方承担责任。

房地产买卖合同的法律关系是建立在出售方和购买方之间的，银行贷款只是购买方的一种付款方式。根据《合同法》第65条的约定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。这一条款约定的是“由第三人履行的合同”。上述案例中，买卖双方对支付第二期房款的时间及逾期付款的违约责任都做出了明确约定。即使购买方按合同约定准时向银行交付放款所需材料，本身不存在过错，但只要是第三人也就是银行没有履行义务、迟延履行或者瑕疵履行。根据合同相对性原则，购买方仍需要向出售方承担违约责任。

【建议】

由于银行政策不可控，故建议在签署《上海市房地产买卖合同》时可以约定购买方向银行提交放款资料的具体时间，但对于银行贷款就避免约定明确的放款时间。如果出售方坚持要约定放款时间，那么也应附注购买方的免责条款：如因信贷额度不足等银行政策原因导致贷款延迟发放的，购买方不承担相应的违约责任。

(中国经济网)