业主维权应走合法途径 开发商也应直面质量问题

　　不断降温的深圳楼市“再起风云”。今年以来，楼市低迷，一些开发商开始实施低价促销策略，特别是一些大户型的商品房降幅较大，这种情况引起了一些业主“维权”事件陆续发生。进入3月出现了一种愈演愈烈的态势，为了抗议开发商降价，有的业主竟然以“跳楼”相逼，其他过激做法也不断出现。受楼市低迷和业主“维权”的影响，深圳地产开发商采取“冬眠”的谨慎策略，春节过后，深圳无一新楼盘入市。专家指出，楼市依然处于调控中，价格涨跌是市场行为，业主应理性对待楼价涨跌现象。

　　近来业主“维权”事件不断


　　3月以来，深圳房地产市场出现了几起业主集体维权事件，其中备受关注的是雍景湾业主跳楼事件。3月4日、5日，上百名业主聚集雍景湾售楼处“维权”，他们在现场打出“践踏公平，价格欺诈，伪造销控”和业主“坚决退房”横幅，导致售楼处被迫关闭，也招来了大批警察现场维持秩序。更有甚者，有两名女业主爬上二楼做出要跳楼的姿态。据了解，此次事件的导火线是开发商之前承诺的育才二小的学位未能兑现和楼盘每平方米3.5万直降到2.6万元的大幅降价。此事在社会上引起了广泛议论。到目前为止，此事件的处理还没有取得实质性进展。


　　与此同时，深圳某上市房企也正面临着同样的考验。3月3日，上塘道十几位业主集体向媒体投诉，售楼员承诺的两房一厅收楼时变一房，买楼时说中航健身会所售楼处一搬走就进驻，可到现在连个影子也没见到，要求退房。

　　深圳另一家著名地产上市公司积极根据国家地产调控政策和消费环境的变化，有些楼盘价格进行了微调，也引发了多个楼盘的业主不满。清林径的业主去年11月挂起横幅，聚集在销售厅，以房屋质量存在问题、销售中存在价格欺诈等为理由，提出了开发商换房退房、补现金差额、赠送固定车位或者减免适当年限的物业管理费等要求。业主们甚至采取了扔鸡蛋、封掉售楼处大门等方式进行抗议。在没有达到目的后，业主们多次聚集售楼处干扰正常的销售活动。后来3名闹事业主被警方带走接受调查，事件才告一段落。


　　但此事件没平息多久，金色领域的业主也以房屋质量、装修质量存在问题为由，多次发起了集体抗议活动。业主们首先聚集售楼处现场拉横幅、标语进行抗议，提出退房退款等要求。由于没有得到满意的答复，抗议活动一步步升级。为消除业主的疑虑，2月24日到27日，该公司连续4天开放建设工地，让业主进去参观，绝大部分参观业主表示对房屋质量没有疑虑。但是，3月4日，仍有部分业主齐聚该公司总部拉条幅，并鞠躬、静坐，引来社会极大关注。


　　据记者统计，到目前为止，深圳发生业主维权的楼盘至少有七八个，其中不乏一些大型楼盘。

　　“维权”或因不满房价下降


　　记者在采访中了解到，这些楼盘的业主维权基本上是以“房屋质量存在问题”或者开发商有些口头承诺没有兑现为理由，很少会提及房价下降问题。


　　深圳房地产专家和业内人士分析认为，这些“维权”事件的背后，房价的下跌才是最重要原因。深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺认为，业主的这些“维权行动”，本质上都是因为房子降价而引发的矛盾。降价本身是不违背合同和法规的，业主为了给自己的维权找到依据，往往从楼盘质量等以前并没有那么被看重的因素入手，以求获得补偿。开发商的商品质量问题长期以来都存在，这些问题并没有那么严重，或者说不是突然暴露出来的。


　　深圳中原二级市场董事总经理玉家雄也指出，目前很多“维权事件”是开发商在销售的后期降价所引起的。无论业主们维权的理由是什么，归根究底可能都是因为房价下降，业主们希望通过“维权”的行动迫使开发商作出妥协，从而得到补偿。

　　“和2008年业主堵路、砸售楼处等直接反对降价的行为不同的是，此轮业主维权相对更加专业。”深圳市阳基房地产开发有限公司总裁张梧峰向记者介绍说，经历2008年房价大跌之后，业主明白了“房价下跌法律不支持补差价”的契约精神，于是业主们便采取了迂回战术，通过挑开发商违约违法的“刺”，实现得到赔偿甚至退房的要求。当前的业主维权一般不会以房价下跌为由，直接要求退房或补差价，而是找出楼盘存在缺陷或其它问题，进行集体投诉，以达到获得补偿的目标。墙体裂缝、学位不兑现、会所被卖、价格欺诈等问题都与降价没有直接关系，但击中了开发商违法违约的“软肋”，如果属实，业主无论在道义层面还是法律层面，都容易获得一定的舆论支持。


　　不过记者通过对比也发现，深圳目前发生的房地产维权事件无一例外是发生在房价明显下跌之后。清林径推出10套特价房，降幅接近一成，维权事件随即发生；金色领域降价两成左右后，“质量纠纷”愈演愈烈；招商雍景湾尾盘售价每平方米降价近万元；金地上塘道目前均价比去年3月降幅也接近两成。但记者在调查中也发现，到目前为止所发生的业主集体维权事件中，业主诉求并未得到开发商的满足。

　　专家观点


　　业主“维权”要有理有节


　　此起彼伏的深圳业主维权事件将对深圳房地产市场产生什么影响呢？记者就此问题采访了有些专家和法律界人士。


　　深圳综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任宋丁在接受记者采访时表示，从目前情况来看，如果开发商在降价问题上不采取谨慎态度的话，不排除业主集体行动数量更多、范围更广、程度更重。从1月中旬以来深圳新楼盘入市的情况来看，开发商显然意识到了这一点。1月中旬以来，深圳没有一个新楼盘入市，这是8年来极为罕见的现象，而且很多楼盘也不敢轻易降价了。这种状况当然和目前楼市低迷有关，但与集体维权案件频繁发生也有关系。从另外一个角度讲，买房的大部分老百姓都不容易，突然降价，会亏了几年的积蓄，情理上都难接受。开发商在降价前，一定要全盘考虑到将引起的连锁反应。开发商在尊重契约合同基础上，适当让步于业主，做好应对业主维权行动的准备，应是比较现实的作法。

　　深圳知名房地产律师刘子孺指出，在“维权”过程中，业主要做到有理有节，千万不要发生流血冲突。因为房价的升降完全是市场行为，开发商左右不了，国家也左右不了。如果业主单纯因为房价的下跌就要求开发商进行补偿，在法律上是没有相关依据的，得不到支持。业主维权应走合法的途径，最重要的是在买房时，业主就应该看清楚自己的买卖合同，有霸王条款的内容业主可以要求开发商删掉。当然，如果是真的房子有质量问题，开发商也应该积极面对并给予解决。


　　“从目前情况来看，如果开发商在降价问题上不采取谨慎态度的话，不排除业主集体行动数量更多、范围更广、程度更重。”——宋丁


　　“如果业主单纯因为房价的下跌就要求开发商进行补偿，在法律上是没有相关依据的，得不到支持。”——刘子孺