二手写字楼成交量创新低 多区域出现零成交

    存量非住宅按评估征税政策威力显现。10月，深圳二手写字楼坠入冰点，成交量创历史新低，部分区域甚至出现零成交。

    深圳商报记者近日从市场了解到，不少工商铺另辟蹊径谋生路。业内人士称，二手写字楼成交低迷短期难以改变，新政的影响或将持续半年。

    存量非住宅按评估征税政策令深圳二手写字楼坠入冰点，成交量创历史新低，图为耸立于华强北的写字楼群景象。（资料图片） 深圳商报记者 张小禹 摄

    多区域出现零成交
    根据市规土委网站统计数据，10月深圳二手写字楼成交量为34套、4335平方米，环比9月份485套、7.28万平方米，暴跌93%、94%，甚至低于今年2月35套、6200平方米的水平，创下历史新低。而具有戏剧性变化的是，从历史成交最高值到最低值，仅仅用了一个月的时间。

    深圳中原地产分析认为，10月深圳存量非住宅按评估征税政策正式实施，二手写字楼市场因此受到重创，成交量急剧萎缩。
    由于处于政策实施初期，在实施细则、流程等方面尚不明晰，买卖双方以及政府相关部门都还处于对政策的熟悉阶段，因此，真正入市的买家少，再加上新政实施后税费较之前大大增加，导致目前市场的观望情绪较为浓厚，成交跌至谷底。各区成交无一例外都较上月大幅减少，盐田和龙岗全月更是没有一单成交。
    “福田中心区10月只有一家外资公司名下的一套二手写字楼成交，绝大部分业主和买家在观望。” 美联物业写字楼中心B区区域经理钟远明昨日向记者介绍说，这是福田中心区多年来从未有的现象。
    南山中心区的情况同样惨淡。据中联地产南山区商业部分行经理张银峰昨日介绍，该片区同样在10月份出现了零成交，由于南山中心区写字楼前期价格较低，造成租金回报率较高，甚至可以租抵供，部分业主更倾向于长期持有，进一步促进了二手写字楼成交低迷。
    中介另辟蹊径谋生路
    住宅市场调控已满2年，商业地产成了这场政策博弈的最终受益方。然而，按评估征税政策波及存量商业地产，终结了商业地产“一枝独秀”。
    二手写字楼成交量创新低，这对于依靠成交佣金收入吃饭的地产中介而言，必须另谋途径求生存。
    深圳中原地产写字楼部董事总经理范进佳昨日表示，租赁市场将成为写字楼热点。深圳写字楼的租金回报一直较为稳定，部分写字楼价格回落，租金收益率反而走高，使得部分业主坚定长期持有的信心。预计后期租赁市场仍将反复活跃。

    钟远明表示，做工商铺的同事现在都转做一手或者租单，跨区域合作成为热点，不少中介公司同时成为写字楼开发商的联合代理。
    二手写字楼爆冷的同时，一手写字楼成为大热。据市规土委网站统计数据，10月份深圳一手写字楼成交面积为20418.7平方米，环比增幅逾两倍。
    美联物业分析认为，交易成本相对较低是一手写字楼热销的主要原因。预计开发商推盘的速度会加快，未来半年有望迎来一手写字楼成交的高峰。
    有业内人士向记者透露，少数工商铺做成了“杂货铺”，有的代理中山、惠州别墅，有的做坪山、坪地一手商铺的生意，总之，市道不好，什么赚钱，就做什么。
    影响期或长达半年
    “相对存量住宅按评估价征税，商业地产的政策标的大、税费高，征税计算也比住宅繁琐和复杂，影响期或长达半年。在这个过程中，二手写字楼成交量会有一个长期筑底过程。随着一手写字楼成交上扬，会在一定程度上拉动二手写字楼，但回到调控前的水平，短期内不可能实现。” 范进佳说，“至于成交价格，走势趋于平稳，或有5至10%的短期小幅下调。”
    美联物业全国研究中心主任何倩茹昨日表示，政策引发“末班车”效应已经过去，但是，长期效应正开始显现。按评估价过户这个规范市场交易行为的措施，最终必将被市场逐渐消化，这个消化过程会维持3至6个月。
    34套、4335平方米，是否能成为最低成交量呢？多数业内人士表示，目前尚看不到底，暂时只能观望。此外，新政很多细节还有待明晰，各种税费的计算方式和取样标准也有待方向性的引导，很多资深专业人士也是“一头雾水”，而且市场上缺乏已经真正过户成功的案例，因此很多投资者都不敢轻举妄动，这就加剧了观望气氛。
    深圳商报记者 陆剑伟